Hitung Biaya, Kontrak & Checklist
Borongan atau harian? Memilih mandor, aplikator, atau kontraktor untuk ganti atap
Perbandingan sistem harian, borongan jasa, borongan penuh, dan kontraktor berbadan usaha untuk pekerjaan atap, dengan contoh hitungan risiko waktu, material, dan garansi.
Untuk ganti atap, sistem harian cocok bila lingkup kecil atau belum jelas dan Anda bisa mengawasi setiap hari, karena risiko pekerjaan molor ditanggung pemilik. Borongan jasa (upah borong per m², material dibeli pemilik) memindahkan risiko waktu ke mandor, tetapi risiko material tetap pada Anda. Borongan penuh (jasa + material) dan kontraktor berbadan usaha memindahkan paling banyak risiko ke penyedia, dengan syarat spesifikasinya ditulis rinci dan pembayaran terikat pada tahap fisik. Tidak ada pilihan yang selalu paling murah; yang menentukan adalah seberapa jelas lingkupnya dan seberapa banyak waktu Anda untuk mengawasi. Angka di bawah adalah contoh ilustratif.
Panduan ini bagian dari checklist sebelum ganti atap.
Empat cara kerja yang umum
| Cara kerja | Yang Anda bayar | Siapa menanggung risiko waktu | Siapa menanggung risiko material |
|---|---|---|---|
| Harian | Upah per hari tukang dan kenek, material sendiri | Pemilik | Pemilik |
| Borongan jasa | Upah borong per m² atau per paket, material sendiri | Mandor | Pemilik |
| Borongan penuh | Harga paket jasa + material | Mandor/penyedia | Penyedia, sesuai spesifikasi |
| Kontraktor berbadan usaha | Nilai kontrak, sering dengan termin dan retensi | Kontraktor | Kontraktor, sesuai kontrak |
Mandor adalah orang yang mengoordinasikan tukang dan kenek. Ia bisa bekerja dengan sistem harian maupun borongan. Aplikator adalah penyedia yang khusus memasang sistem tertentu, misalnya rangka baja ringan, sering bekerja sama dengan distributor material. Kontraktor berbadan usaha (misalnya CV atau PT) biasanya memiliki NIB dan, untuk kegiatan jasa konstruksi, sertifikat badan usaha sesuai ketentuan UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi beserta perubahannya.
Contoh hitungan: risiko waktu pada sistem harian
Contoh ilustratif: atap 70 m², material dibeli pemilik.
| Skenario | Komposisi | Upah per hari | Hari kerja | Total upah |
|---|---|---|---|---|
| Harian, lancar | 1 tukang Rp180.000 + 2 kenek Rp130.000 | Rp440.000 | 14 | Rp6.160.000 |
| Harian, hujan dan tambah pekerjaan | Sama | Rp440.000 | 21 | Rp9.240.000 |
| Borongan jasa | Rp110.000 per m² × 70 m² | – | – | Rp7.700.000 |
Pada contoh ini, harian lebih murah Rp1.540.000 bila lancar, tetapi lebih mahal Rp1.540.000 bila molor tujuh hari. Kalau Anda tidak bisa memastikan kecepatan kerja, borongan memberi kepastian angka.
Tanyakan juga hal-hal yang sering tidak termasuk dalam upah harian: makan dan minum, uang transport, lembur, dan alat (gerinda, bor, perancah). Kebiasaan ini berbeda antar daerah.
Contoh hitungan: risiko material pada borongan jasa
Contoh ilustratif: pemilik membeli material sendiri untuk atap 70 m². Mandor memberi daftar kebutuhan. Saat pengerjaan:
- Genteng kurang 4% karena sisa potong di jurai yang tidak diperhitungkan: perlu beli lagi Rp900.000.
- Sekrup kurang dan dibeli eceran: Rp250.000.
- Dua batang reng tertekuk saat bongkar muat: Rp200.000.
- Ongkos kirim tambahan: Rp150.000.
Total tambahan Rp1.500.000, ditanggung pemilik. Pada borongan penuh, kekurangan seperti ini umumnya ditanggung penyedia, asalkan spesifikasi dan luas sudah disepakati.
Membandingkan pilihan secara adil
Buat tabel seperti ini untuk setiap penawaran:
| Pertanyaan | Harian | Borongan jasa | Borongan penuh | Kontraktor |
|---|---|---|---|---|
| Spesifikasi tertulis? | Anda yang menetapkan | Perlu, untuk upah per m² | Wajib rinci | Wajib, dalam kontrak |
| Material dicek siapa? | Anda | Anda | Anda saat tiba di lokasi | Anda dan pengawas |
| Pekerjaan tambah? | Otomatis menambah hari | Perlu harga tambahan | Perlu harga tambahan | Perlu adendum |
| Garansi pemasangan? | Jarang ada | Bisa dinegosiasikan | Bisa dinegosiasikan | Biasanya tertulis |
| Retensi? | Tidak lazim | Jarang | Bisa | Lebih lazim |
| PPN? | Tidak | Biasanya tidak | Bergantung status PKP | Bila PKP |
Retensi dan termin dijelaskan di kontrak renovasi atap: termin dan retensi; hitung jumlahnya dengan kalkulator retensi pembayaran.
Dasar hukum perjanjian pemborongan
KUH Perdata mengatur perjanjian pemborongan pekerjaan, yaitu perjanjian ketika satu pihak (pemborong) mengikatkan diri untuk menyelesaikan suatu pekerjaan bagi pihak lain dengan harga yang ditentukan. Bagian tentang pemborongan juga mengatur tanggung jawab pemborong atas pekerjaan dan bahan. Untuk jasa konstruksi yang dikerjakan penyedia jasa konstruksi, UU 2/2017 mengatur antara lain isi kontrak kerja konstruksi dan tanggung jawab atas kegagalan bangunan.
Bagi pemilik rumah, implikasi praktisnya sederhana: perjanjian lisan tetap perjanjian, tetapi sulit dibuktikan. Penawaran bertanda tangan, pesan tertulis, dan bukti transfer adalah bukti terbaik Anda.
Tanda-tanda yang perlu diwaspadai
- Meminta uang muka sangat besar sebelum material datang.
- Menolak menulis spesifikasi rangka dan merek penutup.
- Meminta transfer ke rekening atas nama orang lain tanpa penjelasan.
- Mengaku "resmi" atau "dari pabrik" tanpa dokumen apa pun yang bisa dicek.
- Menawarkan harga yang jauh di bawah semua penawaran lain tanpa menjelaskan lingkupnya.
Bila mengaku sebagai aplikator resmi suatu merek, Anda bisa menanyakan kebenarannya langsung ke produsen atau distributor melalui kanal resmi mereka.
Mencari penyedia dan memeriksa identitasnya
Rekomendasi dari tetangga yang pernah memakai jasa yang sama sering paling berguna, karena Anda bisa melihat hasil kerjanya setelah beberapa musim hujan. Selain itu:
- Catat KTP dan alamat mandor, atau NIB dan alamat badan usaha.
- Untuk badan usaha jasa konstruksi, Anda dapat menanyakan sertifikat badan usaha dan memeriksa informasinya melalui kanal yang disediakan LPJK.
- Mintalah foto atau alamat pekerjaan sebelumnya yang bisa dilihat dari jalan.
Pertanyaan umum
Apakah tukang harian boleh dibayar mingguan?
Boleh, sesuai kesepakatan. Catat hari kerja dan nama pekerja setiap hari, dan minta tanda terima setiap pembayaran.
Apakah borongan penuh pasti lebih mahal?
Di atas kertas sering lebih tinggi karena penyedia memasukkan risiko material dan keuntungannya. Setelah risiko kekurangan material dan waktu Anda dihitung, selisihnya bisa mengecil.
Siapa yang bertanggung jawab bila pekerja jatuh dari atap?
Itu pertanyaan penting yang perlu dibahas sebelum mulai. Lihat keselamatan kerja di atap.
Bisakah sistem dicampur?
Bisa, misalnya borongan untuk rangka dan penutup, harian untuk perbaikan plafon yang lingkupnya belum jelas. Tulis batas masing-masing agar tidak tumpang tindih.
Lihat juga simulasi biaya rumah tipe 36 dan 45.
Sumber resmi
- Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi — informasi sertifikat badan usaha dan sertifikat kompetensi kerja konstruksi
- OSS — perizinan berusaha dan NIB
- Pasal.id — UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi dan KUH Perdata
- BPJS Ketenagakerjaan — perlindungan pekerja jasa konstruksi
