Hitung Biaya, Kontrak & Checklist
Kontrak ganti atap: isi minimal, termin pembayaran, retensi, dan pekerjaan tambah
Isi kontrak tertulis untuk renovasi atap rumah, cara menyusun termin yang terikat tahap fisik, retensi dan masa pemeliharaan, adendum pekerjaan tambah-kurang, dan contoh hitungan.
Kontrak ganti atap tidak harus panjang, tetapi harus memuat lingkup dan spesifikasi, harga dan apakah termasuk PPN, termin pembayaran yang terikat pada tahap fisik, aturan pekerjaan tambah-kurang secara tertulis, jadwal, serta masa pemeliharaan, retensi, dan garansi. Menurut KUH Perdata, perjanjian sah bila ada kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal (Pasal 1320), dan perjanjian yang sah mengikat para pihak seperti undang-undang (Pasal 1338). Perjanjian lisan pun sah, tetapi kontrak tertulis adalah satu-satunya cara praktis untuk membuktikan apa yang dijanjikan. Angka di panduan ini adalah contoh ilustratif.
Panduan ini bagian dari checklist sebelum ganti atap.
Isi minimal kontrak
| Bagian | Isi | Contoh penulisan |
|---|---|---|
| Para pihak | Nama, NIK atau NIB, alamat, nomor telepon | Pemilik rumah dan penyedia (perorangan atau badan usaha) |
| Lokasi | Alamat lengkap pekerjaan | |
| Lingkup | Daftar pekerjaan | Bongkar, rangka, penutup, talang, lisplang, buang puing |
| Spesifikasi | Lampiran RAB dan spesifikasi | Profil dan ketebalan rangka, merek dan tipe penutup |
| Harga | Nilai kontrak, termasuk/tidak termasuk PPN | Rp45.000.000, belum termasuk PPN, penyedia non-PKP |
| Termin | Tahap dan persentase | Lihat bagian termin |
| Jadwal | Tanggal mulai, selesai, toleransi cuaca | Selesai 21 hari kalender, diperpanjang bila hujan dengan berita acara |
| Pekerjaan tambah-kurang | Hanya dengan persetujuan tertulis dan harga | Memakai harga satuan RAB |
| Pemeliharaan dan retensi | Lama dan jumlah | 3 bulan atau sampai melewati hujan deras; retensi 5% |
| Garansi | Pemasangan dan produk | Lihat garansi material vs pemasangan |
| Keselamatan | Alat pelindung, tanggung jawab kecelakaan | Penyedia menyediakan alat pelindung jatuh |
| Kerusakan pihak lain | Barang di rumah, rumah tetangga | Penyedia mengganti kerusakan akibat kelalaiannya |
| Penyelesaian sengketa | Musyawarah, lalu jalur yang dipilih | BPSK atau pengadilan negeri setempat |
Untuk penyedia jasa konstruksi, UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi juga mengatur isi kontrak kerja konstruksi, dan Pasal 65 ayat (4) menyatakan jangka waktu pertanggungjawaban atas kegagalan bangunan harus dinyatakan dalam kontrak kerja konstruksi.
Menyusun termin yang aman
Prinsipnya: jangan membayar lebih cepat dari kemajuan fisik yang bisa Anda lihat. Contoh termin ilustratif untuk kontrak Rp45.000.000 borongan penuh:
| Termin | Syarat | Persentase | Jumlah |
|---|---|---|---|
| 1 | Material rangka dan penutup tiba di lokasi, sesuai spesifikasi | 30% | Rp13.500.000 |
| 2 | Rangka terpasang, foto dan pemeriksaan bersama | 30% | Rp13.500.000 |
| 3 | Penutup, bubungan, talang terpasang; serah terima pertama | 35% | Rp15.750.000 |
| Retensi | Masa pemeliharaan selesai tanpa cacat yang belum diperbaiki | 5% | Rp2.250.000 |
| 100% | Rp45.000.000 |
Hitung retensi dan pembayaran sampai serah terima dengan kalkulator retensi pembayaran: Rp45.000.000 × 5% = Rp2.250.000 ditahan; Rp42.750.000 dibayar sampai serah terima pertama.
Untuk borongan jasa dengan material dibeli pemilik, termin pertama tidak perlu besar, karena penyedia tidak membeli material. Contoh: 20% saat mulai, 40% saat rangka selesai, 35% saat serah terima, 5% retensi.
Retensi dan masa pemeliharaan
Masa pemeliharaan adalah periode setelah serah terima pertama ketika penyedia wajib memperbaiki cacat yang muncul. Untuk atap, masa yang bermakna adalah masa yang mencakup hujan deras, karena bocor biasanya baru terlihat saat itu.
Retensi adalah jaminan bahwa penyedia kembali. Tidak ada persentase retensi yang diwajibkan untuk renovasi rumah pribadi; besarnya kesepakatan. Mandor kecil sering keberatan dengan retensi karena modal kerjanya terbatas. Jalan tengah: retensi lebih kecil tetapi masa pemeliharaan jelas, atau termin terakhir yang dibayar setelah uji air.
Pekerjaan tambah-kurang
Hampir setiap pekerjaan atap mengalami perubahan: ring balok ternyata retak, plafon basah harus diganti, atau pemilik memutuskan menambah talang. Aturan yang melindungi kedua pihak:
- Penyedia memberi tahu dengan foto dan perkiraan harga sebelum mengerjakan.
- Pemilik menyetujui secara tertulis (pesan pun cukup bila jelas).
- Harga memakai harga satuan RAB bila pekerjaannya sejenis.
- Pekerjaan kurang (yang dibatalkan) dikurangkan dengan cara yang sama.
- Semua perubahan dirangkum dalam berita acara atau adendum sebelum termin terakhir.
Contoh ilustratif: perbaikan ring balok tambahan 2 m × Rp400.000 = Rp800.000 dan talang dibatalkan 5 m × Rp85.000 = Rp425.000. Nilai kontrak baru: Rp45.000.000 + Rp800.000 − Rp425.000 = Rp45.375.000. Retensi 5% menjadi Rp2.268.750.
Keterlambatan dan pemutusan
Kontrak sebaiknya menulis:
- Toleransi cuaca dan cara mencatatnya (misalnya catatan harian atau pesan foto).
- Denda keterlambatan yang wajar bila disepakati, misalnya per hari dengan batas maksimal.
- Kondisi pemutusan: penyedia berhenti bekerja beberapa hari berturut-turut tanpa alasan, atau material tidak sesuai spesifikasi dan tidak diganti.
- Cara menghitung pembayaran bila kontrak diputus: pekerjaan yang sudah terpasang dihitung dengan harga RAB.
Meterai dan tanda tangan
Kontrak bisa ditandatangani di atas kertas atau secara elektronik. Menurut UU 10/2020, bea meterai dikenakan atas dokumen perdata seperti surat perjanjian (Pasal 3) dan atas dokumen yang dipakai sebagai alat bukti di pengadilan, dengan tarif tetap Rp10.000 (Pasal 5). Ketiadaan meterai tidak membuat perjanjian batal; meterai dapat dibubuhkan kemudian bila dokumen akan dipakai sebagai alat bukti. Yang lebih penting: tanda tangan kedua pihak di setiap halaman lampiran spesifikasi.
Pertanyaan umum
Apakah kontrak harus dibuat notaris?
Tidak untuk renovasi rumah biasa. Kontrak di bawah tangan yang ditandatangani kedua pihak sudah mengikat. Notaris bisa dipertimbangkan untuk nilai besar.
Bagaimana bila penyedia hanya mau kuitansi?
Kuitansi yang menyebut lingkup, spesifikasi, dan harga lebih baik daripada tidak ada apa-apa. Lengkapi dengan pesan tertulis yang merangkum kesepakatan.
Bolehkah saya menahan termin bila pekerjaan tidak sesuai?
Bila kontrak mengaitkan termin dengan tahap yang sesuai spesifikasi, menahan termin untuk pekerjaan yang tidak sesuai adalah pelaksanaan kontrak. Sampaikan alasannya secara tertulis.
Apa yang dilakukan bila sengketa tidak selesai?
Lihat sengketa dengan kontraktor lewat BPSK dan BPKN.
Lihat juga membaca RAB penawaran atap dan borongan vs harian.
Sumber resmi
- Pasal.id — KUH Perdata, UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi, UU 10/2020 tentang Bea Meterai
- Direktorat Jenderal Pajak — bea meterai dan PPN
- Badan Perlindungan Konsumen Nasional — pengaduan konsumen jasa
