Apakah ganti atap perlu PBG? Aturan PBG renovasi menurut PP 16/2021

Untuk sebagian besar penggantian atap rumah tapak, PBG perubahan tidak diperlukan bila pekerjaannya termasuk pemeliharaan atau perawatan: PP 16/2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung, Pasal 262 ayat (3), menyatakan PBG perubahan tidak diperlukan untuk pekerjaan pemeliharaan dan perawatan. Namun ayat (2) pasal yang sama memasukkan ke lingkup PBG perubahan antara lain perubahan fungsi, lapis (jumlah lantai), luas, dan tampak bangunan, perubahan spesifikasi dan dimensi komponen yang memengaruhi keselamatan, serta perkuatan bangunan terhadap kerusakan sedang atau berat. Jadi, mengganti genteng dan rangka dengan bentuk atap yang sama biasanya perawatan; menaikkan atap untuk menambah lantai, mengubah bentuk atap, atau mengganti struktur dengan spesifikasi yang memengaruhi keselamatan perlu dicek ke Pemerintah Daerah.

Panduan ini bagian dari panduan biaya ganti atap per m². Ini penjelasan umum, bukan pendapat hukum untuk rumah Anda.

Dasar hukumnya

UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung, yang sebagian ketentuannya diubah melalui undang-undang Cipta Kerja (kini UU 6/2023).
PP 16/2021 sebagai peraturan pelaksanaannya. PP ini mengganti rezim IMB dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Peraturan daerah tentang retribusi dan tata cara setempat, karena PBG diterbitkan dan retribusinya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah.

Pasal 1 angka 17 PP 16/2021 mendefinisikan PBG sebagai perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis. Pasal 253 ayat (4) mewajibkan PBG diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi.

Aturan perizinan terus disesuaikan. PP 28/2025 tentang penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko menjadikan PBG dan SLF persyaratan dasar bagi pelaku usaha, dan PBG untuk kegiatan usaha diproses melalui sistem OSS (antara lain Pasal 108). Untuk rumah tinggal pribadi, pengajuan tetap dilakukan melalui SIMBG dan DPMPTSP setempat, tetapi cek kanal yang berlaku di daerah Anda.

Perawatan menurut PP 16/2021

Pasal 1 angka 39 mendefinisikan perawatan sebagai kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan tetap laik fungsi. Pasal 66 ayat (5) membagi pekerjaan perawatan menjadi:

Jenis	Pengertian ringkas (Pasal 67–69)	Contoh pada atap
Rehabilitasi	Memperbaiki bangunan yang rusak sebagian tanpa mengubah fungsi; komponen arsitektur dan struktur dipertahankan seperti semula	Ganti genteng pecah dan reng lapuk dengan bentuk sama
Renovasi	Memperbaiki bangunan yang rusak berat, dengan atau tanpa mengubah fungsi	Ganti seluruh rangka kayu yang dimakan rayap
Restorasi	Memperbaiki bangunan rusak berat sebagian untuk fungsi tertentu dengan mempertahankan arsitektur	Biasanya pada bangunan bersejarah

Pasal 66 ayat (6) mewajibkan perawatan pada bangunan bersejarah atau bangunan gedung cagar budaya dikonsultasikan dengan Pemerintah Daerah kabupaten/kota.

Daftar cek: perawatan atau PBG perubahan?

Rencana pekerjaan	Kecenderungan	Mengapa
Ganti genteng sejenis, bentuk atap sama	Perawatan	Mengganti komponen agar tetap laik fungsi
Ganti rangka kayu ke baja ringan, bentuk dan tinggi atap sama	Umumnya perawatan, tetapi cek	Komponen struktur berganti; tanyakan apakah dianggap perubahan spesifikasi yang memengaruhi keselamatan
Ganti genteng ringan ke genteng beton yang jauh lebih berat	Cek ke Dinas Teknis	Beban berubah, dapat memengaruhi keselamatan struktur
Ubah atap pelana menjadi perisai atau atap datar (dak)	Cenderung PBG perubahan	Tampak bangunan berubah
Naikkan atap untuk menambah lantai atau loteng hunian	PBG perubahan	Lapis dan luas bangunan berubah
Tutup fasad depan dengan panel	Cek ke Dinas Teknis	Bisa dianggap perubahan tampak
Perkuatan setelah atap rusak berat karena angin	Cek; ayat (2) huruf f menyebut perkuatan untuk kerusakan sedang atau berat	Termasuk lingkup PBG perubahan
Rumah di kawasan cagar budaya	PBG perubahan atau konsultasi	Ayat (2) huruf h menyebut perbaikan di kawasan cagar budaya

"Kecenderungan" di tabel ini adalah bacaan kami atas teks peraturan. Penilaian akhir ada pada Dinas Teknis yang membidangi bangunan gedung di kabupaten/kota Anda.

Alur pengajuan bila PBG perubahan diperlukan

Menurut Pasal 253 dan seterusnya, alur umumnya:

Pendaftaran melalui SIMBG oleh pemohon atau pemilik, dengan data pemohon, data bangunan, dan dokumen rencana teknis (Pasal 253 ayat (9)–(10)).
Konsultasi perencanaan: pemeriksaan dokumen rencana teknis terhadap standar teknis. Pasal 253 ayat (8) menyatakan konsultasi perencanaan tanpa dipungut biaya.
Pernyataan pemenuhan standar teknis.
Penetapan dan pembayaran retribusi: Pasal 261 menetapkan nilai retribusi dihitung Dinas Teknis berdasarkan indeks terintegrasi (menurut fungsi dan klasifikasi bangunan) dan harga satuan retribusi yang ditetapkan Pemerintah Daerah.
Penerbitan PBG oleh DPMPTSP setelah bukti pembayaran retribusi diterima.

Untuk rumah tinggal sederhana, banyak daerah menyediakan prosedur lebih ringkas, misalnya dengan desain prototipe. Ketentuan dan besarnya retribusi berbeda antar daerah; cek Perda dan layanan DPMPTSP setempat.

Dokumen yang biasanya diminta

Identitas pemilik dan bukti hak atas tanah (sertifikat atau dokumen lain yang diakui).
PBG atau IMB lama bila ada.
Gambar rencana: denah, tampak, potongan, dan rencana atap.
Perhitungan struktur untuk perubahan yang memengaruhi struktur, sesuai klasifikasi bangunan.
Foto kondisi eksisting.

Bila rumah belum memiliki PBG atau IMB sama sekali, Pasal 262 ayat (1) huruf b menyebut layanan permohonan PBG untuk bangunan yang sudah terbangun, yang prosesnya bersamaan dengan penerbitan SLF.

Risiko bila tidak mengurus

PP 16/2021 mengatur sanksi administratif dalam beberapa pasal. Pasal 12 ayat (2), misalnya, menyebut bentuk sanksi berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap pekerjaan, pembekuan atau pencabutan PBG dan SLF, sampai perintah pembongkaran. Dalam praktik, masalah yang lebih sering terasa adalah saat menjual rumah atau mengajukan KPR: pembeli, bank, atau notaris dapat mempertanyakan bangunan yang tampaknya berbeda dari dokumen.

Biaya izin dalam anggaran renovasi

Contoh ilustratif pemilik yang menaikkan atap untuk menambah loteng 30 m²: biaya jasa gambar dan perhitungan struktur dari konsultan, misalnya Rp4.000.000, ditambah retribusi PBG sesuai Perda (tidak bisa ditebak dari luar daerah), ditambah waktu tunggu. Masukkan pos ini terpisah di anggaran, dan jangan mulai bongkar sebelum PBG terbit bila memang diwajibkan.

Pertanyaan umum

Apakah tukang atau kontraktor yang wajib mengurus PBG?

Kewajiban mengajukan ada pada pemilik (Pasal 253 ayat (4)). Pemilik boleh dibantu konsultan atau kontraktor, tetapi tanggung jawab tetap pada pemilik.

Apakah konsultasi ke Dinas Teknis dikenai biaya?

Pasal 253 ayat (8) menyatakan konsultasi perencanaan diselenggarakan tanpa dipungut biaya. Retribusi baru ditetapkan pada tahap penerbitan.

Rumah saya di perumahan; apakah cukup izin pengelola?

Izin atau persetujuan pengelola perumahan adalah aturan lingkungan setempat, bukan pengganti PBG bila PBG memang diwajibkan.

Apakah ganti atap setelah bencana tetap perlu PBG?

Perbaikan agar rumah kembali laik fungsi umumnya termasuk perawatan, tetapi perkuatan untuk kerusakan sedang atau berat disebut dalam lingkup PBG perubahan. Pemerintah daerah sering memiliki kebijakan khusus pasca-bencana; tanyakan langsung.

Lanjutkan ke PPN jasa renovasi rumah atau checklist sebelum ganti atap.

Sumber resmi

SIMBG Kementerian Pekerjaan Umum — pendaftaran PBG, SLF, dan informasi layanan
Pasal.id — teks PP 16/2021 (Pasal 1, 66–69, 253, 261, 262)
OSS — perizinan berusaha berbasis risiko, termasuk integrasi PBG untuk kegiatan usaha
Kementerian Pekerjaan Umum — kebijakan bangunan gedung dan standar teknis